Ипотека как она есть: основные вопросы по этому виду кредитования

Ипотекой стоит называть все те займы, которые предоставляются под залог недвижимости. По этой причине даже кредиты наличными могут относиться к ипотечным, если обеспечением по ним служит недвижимое имущество.

Отличительными чертами ипотеки, помимо залога недвижимости являются и другие его характеристики. Крупные суммы займа – несколько миллионов рублей для частных лиц и более, если это - коммерческая ипотека и заемщиком выступает предприниматель или юридическое лицо.

Ипотека известна также продолжительными сроками возврата заемных средств – 5-7 лет для кредитов наличными под залог недвижимости, 5-10 лет ипотека на покупку коммерческой недвижимости или загородного дома, 10-20 лет – на самостоятельное строительство или новостройку, 10-50 лет – на приобретение вторичного жилья.

По сравнению с иными программами потребительского кредитования ипотека выделяется низкой процентной ставкой – она оказывается часто вдвое ниже стандартных кредитов наличными и не превышает 10-15% годовых. Однако, заемщику придется нести дополнительные расходы, как при оформлении, так и при обслуживании ипотеки, в том числе оплачивая страхование в течение всего срока использования заемных средств.

Обязательным условием практически по всем ипотечным займам, кроме нецелевого кредита под залог недвижимости, является внесение части собственных средств заемщика в оплату сделки. Желательный размер первоначального взноса может варьировать в пределах 10-50% от стоимости приобретаемой недвижимости. Но и при выделении наличных денежных средств под залог недвижимых активов на руки не будет выдана 100% от его рыночной цены, а лишь 70-90% от его залоговой стоимости, чтобы повысить ликвидность обеспечения.

Наиболее часто задаваемые вопросы при оформлении ипотеки:

Что может стать залогом по ипотеке?
Предметом залога по ипотеке выступают и земельные участки, и жилье на вторичном рынке, и объекты незавершенного строительства. Кроме того, банк может принять в качестве обеспечения загородные жилые и дачные дома, приусадебные участки и участки под ИЖС, комнаты в коммуналке и доли в квартире, производственные и офисные помещения, целые здания и комплексы недвижимости, гаражи и даже просто машино-места на парковке.

За что придется платить ипотечному заемщику?
Дополнительные расходы при оформлении ипотеки:
- Госпошлина за регистрацию договора ипотеки в установленном порядке;
- Оплата услуг по независимой оценке стоимости недвижимости;
- Страхование объекта недвижимости;
- Аренда банковской ячейки для расчетов с продавцом – для вручения ему первоначального взноса.
В ряде банков потребуется еще и личное страхование трудоспособности и жизни заемщика, а также его страхование от потери работы, поскольку ипотечный кредит – долгосрочный и на крупную сумму, кредитор стремится минимизировать все возможные риски.
При сложных ипотечных сделках могут потребоваться затраты на нотариальные услуги, оплату справок и выписок, а также на консультации юристов и помощь риелтора.

Как проходит оформление ипотеки?
Процедура оформления ипотечной ссуды на покупку квартиры/дома включает следующие этапы:
1. Поиск оптимального варианта кредитования в банках региона и подача заявки в выбранный банк и получение предварительного решения по ней.
2. При одобрении заявитель лично должен принести в банк пакет документов, подтверждающих его финансовое положение и надежность.
3. По итогам проверки этих документов банк сообщает окончательное решение о возможности выдачи заемные средства на определенных условиях – сумма, сроки, ставки.
4. У заемщика есть время (2-4 месяца) на поиск подходящей недвижимости и он предъявляет в банк документы на выбранное жилье, оплатив оценку объекта недвижимости и собрав все необходимые справки.
5. Если квартира или дом признаны банком подходящими – готовится 3-х сторонний договор ипотеки между заемщиком-покупателем, банком и продавцом недвижимости, после его заключения и сдачи на регистрацию покупатель выплачивает собственные средства в качестве первоначального взноса за квадратные метры, а банк перечисляет оставшуюся часть продавцу.
6. Через две недели заемщик и представитель банка получают на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость с обременением и до полного погашения обязательств клиент не может продать без ведома банка предмет залога по ипотеке.
Весь процесс знакомства банка с потенциальным заемщиком и его документами может занимать от нескольких дней до нескольких недель, поэтому сделка по покупке собственного жилья с помощью заемных средств может затянуться. Сэкономить время вы можете на первом этапе, обратившись сразу в несколько финансовых организаций дистанционно – заполнить заявку на нашем сайте и идти в тот банк, условия которого вам более удобны.

Какие нюансы имеет ипотека на разные объекты недвижимости?
Специфика оформления ипотеки на различные цели:
• При покупке в ипотеку земельного участка, придется застраховать титульное право на него;
• Средства ипотечного кредита на строительство собственного дома переводятся траншами – по мере окончания основных этапов строительства и подтверждения целевого расходования ранее полученных средств;
• При возведении дома сначала в залог оформляется объект незавершенного строительства, который считается первоначальным взносом заемщика, а затем договор ипотеки переоформляется на готовый дом, а ставка по кредиту снижается;
• При оформлении ипотеки на стадии котлована до сдачи объекта в эксплуатацию, с клиентом заключается договор инвестиционного участия в долевом строительстве, а только потом полноценный договор ипотеки;
• При обращении за ипотекой на выкуп доли в квартире одобрение проще получить при выкупе последней доли в свою собственность, чтобы предметом ипотеки оказалась полностью квартира, а не отдельная ее часть;
• При покупке комнаты в коммуналке не нужно забывать о нотариально заверенном отказе соседей от выкупа той комнаты, которую вы собираетесь приобрести.

Как снизить переплату по ипотеке и сэкономить?
Способы сэкономить при получении и использовании ипотеки:
• Купить квартиру на стадии строительства по сниженной цене;
• Получить налоговый имущественный вычет;
• Использовать средства материнского капитала для погашения части займа;
• Принять участие в государственной программе по улучшению жилищных условий различных категорий граждан;
• Предоставить дополнительное обеспечение – поручительство членов семьи, друзей или работодателя, либо оформить в залог имеющуюся на момент обращения за ипотекой недвижимость;
• Обратиться в «свой» банк, вкладчиком или зарплатным клиентом которого вы являетесь, чтобы использовать все возможные привилегии и льготы постоянного клиента.